Menu Zamknij

Rękojmia na roboty budowlane

Rękojmia jest istotnym elementem umowy na roboty budowlane między zleceniodawcą a wykonawcą. Uprawnienia zleceniodawcy z tytułu rękojmi wygasają po trzech latach w przypadku wad fizycznych oraz po pięciu latach w przypadku wad budynku. Do czego zobowiązany jest w tym czasie wykonawca?

Przepisy regulujące kwestię rękojmi

Prawa zleceniodawcy i obowiązki wykonawcy reguluje Kodeks Cywilny.

Według art. 5561 K.c. wada fizyczna odnosi się do niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, na przykład:
-rzecz nie posiada właściwości wynikających z jej przeznaczenia oraz takich, o których wykonawca zapewniał zlecającego w czasie przedstawiania wzorów czy próbek
-rzecz nie nadaje się do celu wymaganego przez zleceniodawcę, ujętego w umowie za wiedzą wykonawcy
-rzecz została wydana zleceniodawcy w stanie niezupełnym.

Art. 5561 K.c. wskazuje, że rzecz jest wadliwa również gdy została nieprawidłowo zamontowana przez wykonawcę lub nawet źle poinstruowanego zleceniobiorcę.

Jednak jak wynika z art. 647 K.c. jeśli zleceniobiorca wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy, rękojmia nie obowiązuje.

Obowiązki i uprawnienia z tytułu rękojmi

Zgodnie z art. 656 § 1 K.c do rękojmi za wady w wykonaniu projektu stosuje się przepisy o umowie o dzieło. Wykonawca nie ponosi odpowiedzialności gdy wada fizyczna powstała z powodu wadliwego materiału, który dostarczył zleceniodawca. Wykonawca odpowiada natomiast za usterki pojawiające się w wyniku niewłaściwego wykonania prac lub dostarczenia wadliwego materiału. W przypadku, gdy materiały budowlane dostarcza zleceniodawca, wykonawca zobowiązany jest sprawdzić ich jakość i poinformować zleceniobiorcę o dostrzeżonych wadach.

Zleceniobiorca jest zobowiązany zgłosić roszczenia w określonym terminie. Rodzaj żądań jest ustalony kolejnością. Najpierw zleceniobiorca musi dać możliwość wykonawcy na naprawienie wady w określonym terminie. Jeśli zleceniobiorca zdecyduje się na natychmiastowe odstąpienie od umowy z pominięciem przewidzianych przez prawo innych możliwości, wykonawca może zażądać odszkodowania za bezpodstawne zerwanie umowy.

Termin roszczeń z tytułu rękojmi

Wszystkie wady nieruchomości mogą być zgłoszone w terminie 3 lat (wady fizyczne) oraz 5 lat (wady budynku), wady muszą być zgłaszane systematycznie i terminowo. Jeśli wady ujawnią się później, osoba zlecająca budowę prywatnie może dochodzić roszczeń jeszcze przez okres 10 lat, natomiast w wypadku budowy na zlecenie działalności gospodarczej wszelkie roszczenia zostają przedawnione po 3 latach.

Po upływie czasu rękojmi, zgodnie z przepisami dotyczącymi odpowiedzialności kontraktowej wykonawca musi naprawić szkody, jeśli wynikały one z nienależytego wykonania prac, również przez swoich pracowników lub podwykonawców.

Zleceniobiorca dochodzący odszkodowania musi udowodnić wykonawcy jego winę i wskazać, że pośrednim lub bezpośrednim źródłem powstania wad było zachowanie wykonawcy. Jeśli natomiast źródło wad leży w zastosowanych materiałach, a wykonawca nie miał możliwości ich wcześniej wykryć, nie będzie on ponosił za nie odpowiedzialności.

Rękojmia w przypadku remontu

W wypadku wykonywania usług remontowych wykonawca odpowiada za wady powstałe w wyniku jego winy w okresie 2 lat od ich ukończenia, jest on zobowiązany naprawić szkody w wyznaczonym terminie po zgłoszeniu ich przez zleceniobiorcę. Wykonawca jednak może odmówić dokonania napraw, jeśli wymaga to od niego nadmiernych kosztów. Wtedy zleceniobiorca może zażądać obniżenia ceny w przypadku nieistotnych wad, których nie da się usunąć lub odstąpić od umowy jeśli wady są istotne.

W wyniku odstąpienia od umowy strony zobowiązane są rozliczyć wykonane świadczenia (wynagrodzenie, materiały, wartość wykonanej pracy).

Rękojmia na roboty budowlane a budowa domu systemem gospodarczym

W przypadku powierzenia poszczególnych etapów prac różnym ekipom budowlanym warto sporządzić dokładne protokoły przekazania budowy wskazujące stan wykonanych prac, a po zakończeniu robót sporządzić protokół odbioru. Cenna będzie dokumentacja fotograficzna szczególnie w wypadku prac ulegających zakryciu. Staranna dokumentacja przyczyni się do wygrania ewentualnego sporu.

Podpisanie umowy jest niezwykle istotną kwestią, ponieważ w czasie sporu, w przypadku zlecenia prac budowlanych wymagane są umowy w formie pisemnej (w celach dowodowych). Przy braku pisemnej umowy niemożliwe jest również udowodnienie, że wykonawca nie dotrzymuje terminu ukończenia prac, więc nie obowiązują kary za opóźnienia. Cena i zakres zobowiązań wykonawcy również stają się trudne do dokładnego ustalenia. Trudne będzie również ustalenie kiedy dokładnie dochodzi do przedawnienia roszczeń.

Ustne uzgodnienia, niesumienne prowadzenie dziennika budowy lub dokonywanie samowolnych zmiany projektu pozbawiają zleceniobiorcę dowodów niezbędnych w trakcie sporów i w czasie postępowania sądowego. Mogą być również przyczyną nałożenia sankcji na zleceniobiorcę ze strony nadzoru budowlanego.

Dochodzenie w sądzie praw z tytułu rękojmi

Zazwyczaj postępowania sądowe w sporach budowlanych są długotrwałe i trudne ze względu na niedokładne prowadzenie dokumentacji oraz brak takich elementów, jak dziennik budowy czy protokoły odbioru.

W umowie zawieranej między zleceniobiorcą a wykonawcą można określić, w którym sądzie będą zgłaszane ewentualne roszczenia. Sądy rejonowe rozpatrują sprawy dotyczące roszczeń do 75 tys. złotych, a powyżej tej kwoty sporem zajmie się sąd okręgowy.

W przypadku zdecydowania się na rozstrzygnięcie sporu przez sąd powód musi uiścić opłatę wynoszącą 5% wartości roszczenia lub złożyć odpowiedni wniosek zwalniający go z tej opłaty, jeśli nie jest w stanie jej uiścić oraz poprosić o pełnomocnika z urzędu. Zwolnienie powodu z opłat sądowych nie zwalnia go w przypadku przegranej z obowiązku zwrotu kosztów poniesionych przez przeciwną stronę.

Przebieg postępowania sądowego w dużej mierze zależy do staranności i sprawności obu stron w przedstawianiu dowodów oraz ich zachowaniu. W wypadku gdy chodzi o drobne spory wynikające z umów, rękojmi, gwarancji jakości lub niezgodności towaru z umową i jeśli wartość roszczeń nie przekracza 20 tys. złotych, postępowanie sądowe będzie miało tryb uproszczony. Niezależnie jednak od trybu postępowania, sprawy sądowe są kosztowne i stresujące, dlatego bardzo istotne jest prawidłowe przygotowanie umowy i sumienne prowadzenie dokumentacji.

 

Dodaj komentarz